بيش از يك سال و نيم از خواب زمستاني بخش مسكن مي‌گذرد، اما هنوز نشانه روشني از رونق جدي معاملات در اين بخش مشاهده نمي‌شود. مسوولان وزارت مسكن و شهرسازي در ماه‌هاي اخير به اشكال مختلف به ارائه راهكارهايي براي خروج بازار از اين ركود پرداخته‌اند، اما لطف مسوولان دولتي بيشتر مشمول ساخت و ساز مسكن شد و تسهيلات خريد مسكن همچنان مهجور و ممنوع مانده است.

سياست‌هاي انقباضي بانك‌ها در 2 سال گذشته هر چند از يك سو به كنترل و محدود ساختن معاملات سوداگرانه و تخليه حباب قيمت مسكن منجر شد، اما از سوي ديگر، افت سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني و كاهش عرضه واحدهاي مسكوني را به دنبال داشته است. آژانس‌هاي مشاوران املاك در سطح تهران مي‌گويند: معاملات خريد و فروش و اجاره رونقي ندارد. آنها دلايل مختلفي را براي اين وضعيت برمي‌شمارند. عده‌اي معتقدند پايين بودن قدرت خريد مردم و شكاف موجود ميان سطح درآمدها با قيمت مسكن، باعث شده تا مردم توان خريد نداشته باشند.

تاثير رواني تصميم‌گيري

يكي از مشاوران املاك منطقه نارمك در شرق تهران مي‌گويد كه بهمن ماه فقط يك معامله فروش داشته و معامله‌اي براي اجاره مسكن صورت نگرفته است.وي فاصله قدرت خريد مردم و قيمت مسكن را بسيار مي‌داند و مي‌گويد: با آن كه قيمت‌‌ها پس از افزايش كاذب آن كاهش يافته و به سطح ثابتي رسيده است، اما عده‌اي از مالكان قيمت مسكن خود را به بهانه اجراي طرح هدفمند كردن يارانه‌ها و انتظارات تورمي بالا برده‌اند.

اين مشاور ملكي سخنان مسوولان را بر بازار مسكن بسيار تاثيرگذار مي‌داند و مي‌گويد: هرگونه صحبتي كه در بحث اقتصادي و مسكن مي‌شود، تاثير رواني خود را بر بازار مي‌گذارد. وي مي‌افزايد: قيمت هر مترمربع مسكن نوساز در اوج قيمت‌هاي كاذب به 4 ميليون تومان در اين منطقه نيز رسيده بود. اما در حال حاضر هر متر خانه نوساز در منطقه نارمك بين 800/1 تا 600/2 ميليون تومان قيمت‌گذاري مي‌شود.

به گفته وي، با وجود كاهش قيمت‌ها نسبت به افزايش غيرواقعي آن هنوز هم پايين بودن قدرت مالي مردم مانع از خريد مي‌شود. اين مشاور ملكي مي‌گويد: اگر شما به بودجه عمراني سال آينده نگاه كنيد، مي‌بينيد كه بودجه عمراني كشور صرف پروژه‌هاي نيمه تمام خواهد شد، بنابراين نبايد انتظار رونق خاصي را در زمينه صنعت ساختمان داشته باشيم.وي با اشاره به اين‌كه معاملات اجاره نيز كم رونق است، تصريح مي‌كند: اكثر مستاجران، اجاره‌هاي خود را با مالكان تمديد مي‌كنند به دليل آن كه قيمت‌ها تغييري نيافته است.

قيمت‌‌هاي غيرواقعي

يكي ديگر از مشاوران املاك در منطقه سعادت‌آباد در شمال غرب تهران تاكيد مي‌كند معاملات خريد و فروش بسيار كاهش يافته و مي‌توان گفت ركود همچنان ادامه دارد. در بخش اجاره نيز موجر و مستاجر باهم كنار آمده‌اند و معاملات اجاره نسبت به سال‌هاي گذشته كمتر شده است.

وي درباره وضعيت قيمت‌ها مي‌گويد: در بهترين منطقه سعادت‌آباد سال گذشته در اوج قيمت‌ها، قيمت مسكن متري به 5/ 4 تا 5 ميليون تومان هم رسيده بود اما با ركود بازار، قيمت‌ها به متري 3 تا 200/ 3 ميليون تومان كاهش يافت. اگرچه قيمت مسكن نسبت به قيمت‌هاي كاذب با كاهش روبه‌رو بود، اما هنوز قيمت‌ها غيرواقعي است و سازنده‌ها سود كمتر را معادل ضرر مي‌دانند.

وي توضيح مي‌دهد: در فرهنگ ما وقتي كالايي رو به گراني مي‌رود مردم به دليل ترس از گران‌تر شدن كالا، اقدام به خريد مي‌كنند، اما وقتي كالايي رو به ارزاني مي‌رود صبر مي‌كنند تا شايد ارزان‌تر شود.

در بحث مسكن هم چنين اتفاقي افتاده است و بسياري از مردم در پي ركود به‌وجود آمده، منتظرند تا ببينند وضعيت قيمت‌ها چه مي‌شود.

ادامه ركود در سال آينده

يكي ديگر از مشاوران ملكي در منطقه شريعتي و سرباز در مركز تهران كه سال‌ها در اين صنف فعاليت مي‌كند مي‌گويد: براساس تجربياتم در اين سال‌ها معتقدم كه اين وضعيت ركودي سال آينده نيز ادامه خواهد داشت؛ چراكه به دليل شرايط اقتصادي و قدرت پايين خريد مردم، مشتري جديدي در بازار وجود ندارد.

وي تاكيد مي‌كند: زماني مي‌توانيم بگوييم بازار رونق گرفته است كه مشتري جديد وارد بازار شود. وي مي‌افزايد: برخي فكر مي‌كنند تا يك قرارداد مي‌بندند بازار دارد رونق مي‌گيرد؛ اما شايد بتوان گفت اكثر معاملاتي كه در حال حاضر انجام مي‌شود معاوضه، تبديل به احسن يا تقسيم ارث است.

اين مشاور ملكي درباره تغييرات قيمتي اين‌گونه اظهارنظر مي‌كند: قيمت‌ها دو سال به صورت كاذب افزايش يافته بود؛‌‌ اما در حال حاضر كاهش يافته است و پيش‌بيني مي‌شود سال‌جديد بازهم افت قيمت داشته باشيم. او در مورد بازار اجاره‌بها هم با نظر ساير مشاوران هم‌عقيده است: در حال حاضر بازار اجاره مسكن رونقي ندارد و گاهي يك خانه چهار ماه خالي است تا يك نفر با توان مالي كافي آنجا را اجاره كند. مالكان نيز به دليل آن كه فكر مي‌كنند در ماه‌هاي آينده ممكن است قيمت‌ها افزايش يابد، حاضر نيستند قيمت‌ها را كاهش دهند.

اين شايعات به خاطر عيد است

براساس گفته مسوولان با توجه به روند صعودي جمعيت جوان كشور تا سال 1392 بايد نسبت به نياز آنان به مسكن با افزايش ساخت و سازها پاسخ داده شود. راهكار دولت براي اين نياز، ساخت مسكن مهر و حمايت از انبوه‌سازان است؛ اما سرمايه‌گذاران معتقدند مسكن مهر تنها بخشي از راه‌حل است و بايد از سرمايه‌گذاري‌هاي خارج از حوزه مسكن مهر نيز حمايت شود.

مصطفي قلي‌خسروي، رئيس اتحاديه كشوري صنف مشاوران املاك در خصوص زمزمه‌هاي افزايش قيمت مسكن مي‌گويد: قبل از عيد و بعد از آن همواره شايعاتي وجود دارد كه برخي را به توهم مي‌اندازد و كارهايي را ناخواسته انجام مي‌دهند كه بعدش ضرر آن را مي‌بينند.

به گفته خسروي، تا زماني كه بازار عرضه و تقاضا به توازن و تعادل نرسد، وضعيت ركودي ادامه دارد.

بنابراين مسكن بايد از حالت سرمايه‌اي خارج شود. توسعه مسكن مهر مي‌تواند بسياري از تقاضاهاي واقعي مسكن را پاسخ دهد. خسروي با اشاره به اين كه بودجه وزارت مسكن 5برابر و رقم 10 هزار ميليارد تومان براي آن در نظر گرفته شده است، مي‌افزايد: مي‌توان اميدوار بود كه ساخت و سازها در كشور رونق بگيرد.

به عقيده وي، تصميماتي در زمينه مسكن مهر گرفته شده كه امكان ارائه تسهيلات را به واجدان شرايط در داخل شهرها فراهم كرده بنابراين با اين گونه تصميمات مي‌توان شاهد رونق ساخت و ساز در داخل شهرها نيز بود.

در مجموع آنچه مسلم است، ارائه تسهيلات ساخت و ساز براي تعادل در بازار مسكن كافي نيست و متقاضيان بخش مسكن نياز دارند كه در شرايط تورمي قدرت خريد آنها نيز با ارائه تسهيلات خريد تقويت شود.

برخي كارشناسان بر اين باورند كه ارائه وام‌هاي 18 ميليون توماني خريد با توجه به بالا بودن قيمت مسكن نمي‌تواند جوابگوي نياز خريدار حداقل در كلانشهرها باشد و ضروري است مسوولان براي افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن فكري بكنند. از سوي ديگر، براي جلوگيري از تخلفات و مصرف آن نيز در مواردي غير از آنچه تعريف شده است، راهكارهاي نظارتي بايد انديشيده شود.